Comprendre la capacité d’emprunt
Définition de la capacité d’emprunt
Les facteurs qui influencent votre capacité d’emprunt sont les piliers sur lesquels repose la décision des banques de vous financer ou non. Comment chacun pèse sur votre capacité d’emprunt :
La banque retient des revenus documentés et apprécie leur régularité. Pour le taux d’effort HCSF, le revenu s’entend net avant impôt sur le revenu ; certaines ressources peuvent être décotées ou écartées selon leur nature.
Présentez les remboursements de tous les prêts en cours, leur assurance et les autres charges du foyer. Les crédits entrent dans le taux d’effort ; le loyer qui disparaît après l’achat et les dépenses de vie servent aussi à étudier le reste à vivre et le saut de charge.
Minimiser ces charges augmente votre capacité à absorber une nouvelle dette, ce qui est un indicateur positif pour les prêteurs.
Le taux d’endettement est un critère déterminant dans l’évaluation de votre dossier par les banques. Il représente le pourcentage de vos revenus nets alloués au remboursement de dettes.
Les règles HCSF fixent en principe une limite de 35 %, assurance comprise, avec une flexibilité encadrée des banques. Ce seuil ne suffit pas à garantir l’obtention d’un prêt plus important.
Surveillez les taux immobiliers actuels : ces taux ont un impact direct sur le coût total de votre emprunt et votre capacité à financer votre projet immobilier.
L’apport diminue le capital à emprunter pour un projet donné. Il augmente les fonds disponibles hors crédit, mais ne modifie pas à lui seul le capital que vos revenus permettent de rembourser. Gardez une réserve pour les dépenses après l’achat.
Le taux d’usure dans un prêt immobilier est à comprendre avant de souscrire.
Stratégies pour augmenter votre capacité d’emprunt
Optimiser le taux d’endettement
Pour améliorer le dossier, commencez par vérifier les revenus retenus, les mensualités des crédits existants et leur date de fin. Le taux d’effort se calcule avec ces éléments, assurance comprise.
Réduire ou solder un crédit existant peut libérer une mensualité. Comparez les frais du remboursement avec le gain et l’épargne restante. Une mensualité réduite par allongement peut coûter plus cher au total.
Une hausse de revenus doit être acquise et documentée pour être retenue. La banque n’intègre pas automatiquement un futur loyer, une nouvelle activité ou une rémunération espérée dans le dossier.
Augmenter l’apport personnel
Un apport personnel peut réduire le besoin de crédit et financer des frais. Le montant à mobiliser dépend du projet, des exigences de la banque et de la réserve que vous souhaitez conserver.
Pour constituer l’apport, suivez l’épargne disponible et les dépenses du foyer. Si l’achat est proche, vérifiez la disponibilité et la protection du capital placé ; aucun rendement futur ne doit être compté comme acquis.
Vendre des biens non essentiels peut également aider. Par exemple, un second véhicule ou des objets de valeur.
Une activité supplémentaire peut accroître votre épargne si elle produit effectivement un revenu. Elle implique aussi des charges et obligations ; un investissement locatif n’est pas une solution immédiate ou automatique au manque d’apport.
Choisir la durée de remboursement adéquate
L’exemple suivant compare 200 000 € à un taux nominal fixe illustratif de 3,5 %, sur 20 et 25 ans, hors assurance et frais. Ce taux sert au calcul ; il ne représente pas un barème actuel.
- Sur 20 ans, le calcul donne une mensualité d’environ 1 160 € et un total d’intérêts d’environ 78 381 €, hors assurance et frais.
- Sur 25 ans, la mensualité est d’environ 1 001 € et le total d’intérêts d’environ 100 374 €, hors assurance et frais. Le total est calculé avant arrondi de la mensualité.
- Mensualités : un prêt sur une durée plus longue offre des mensualités plus basses, ce qui peut être plus gérable au quotidien. Mais le coût total du prêt augmente, en raison des intérêts supplémentaires payés sur la durée.
- Capacité d’emprunt : opter pour une durée de remboursement plus longue peut augmenter votre capacité d’emprunt, car les mensualités plus faibles réduisent votre taux d’endettement. Un choix qui peut compter si vous cherchez à acheter une propriété plus chère ou à maximiser votre investissement immobilier.
Explorer les prêts aidés
Les prêts aidés peuvent réduire le coût du financement et faciliter certains projets. Leurs échéances, y compris après un différé, doivent être intégrées au calcul : ils n’augmentent pas automatiquement le capital accessible.
Le PTZ peut compléter le financement d’une résidence principale éligible, sous conditions de ressources et de primo-accession, avec des exceptions prévues. Le type de bien et sa localisation déterminent aussi les conditions ; son remboursement entre dans le plan de financement.
- Le prêt d’accession sociale (PAS) peut financer certaines opérations de résidence principale sous conditions de ressources, hors certains frais. Un nouveau PAS ne donne plus accès à l’APL accession.
- Le prêt conventionné (PC) peut financer une résidence principale sous ses conditions, sans plafond de ressources. Un nouveau prêt conventionné n’ouvre plus droit à l’APL accession.
- Le Prêt Action Logement : pour les salariés d’entreprises cotisantes, il offre un financement complémentaire à des conditions favorables.
- Prêts des collectivités territoriales : des aides locales peuvent compléter ces dispositifs, avec des conditions variées selon les régions.
Réduire le coût de l’assurance emprunteur
L’assurance emprunteur sécurise votre prêt immobilier, mais elle représente une part importante du coût total du crédit. Comment réduire ce coût :
- Comparer les offres : utilisez les comparateurs en ligne ou consultez un courtier pour trouver l’assurance la plus avantageuse.
- Comparer le TAEA et les cotisations : le TAEA mesure l’incidence de l’assurance sur le taux annuel effectif global. Vérifiez aussi le coût en euros, l’échéancier, les quotités et les garanties, sur des hypothèses identiques.
Rapprochez les cotisations et les garanties sur toute la durée prévue, sans vous limiter au taux affiché.
- Vérifier les garanties : le contrat doit présenter un niveau équivalent à celui exigé par la banque et répondre à votre situation. Un tarif plus bas avec des exclusions différentes peut changer la protection.
- Opter pour la délégation d’assurance : si vous trouvez une meilleure offre ailleurs, proposez-la à votre banque.
- Changer d’assurance : la loi Lemoine permet une substitution à tout moment pour le crédit immobilier concerné, sous réserve d’équivalence des garanties. Il n’est plus nécessaire d’attendre l’anniversaire du contrat.
Maximiser sa capacité d’emprunt : le plan d’action
Pour préparer le financement, distinguez le capital remboursable et le budget total du projet. Les revenus, les crédits en cours, la durée, le taux et l’assurance déterminent la mensualité ; l’apport complète les fonds disponibles.
Comparez les durées avec leur coût total et l’épargne restante après l’achat. Les prêts aidés doivent être intégrés avec leurs remboursements futurs ; ils ne sont pas des subventions.
Ne négligez pas les frais annexes du prêt immobilier dans votre budget. Ces coûts additionnels peuvent représenter une somme non négligeable et peser sur votre capacité d’emprunt globale. Savoir négocier les termes de son prêt immobilier est un atout majeur pour réduire les coûts.
Faire le point sur votre capacité d’emprunt
Présentez vos revenus, vos charges et vos crédits en cours pour faire le point sur votre budget d’achat.
Parler à un courtier →FAQ sur l’optimisation de la capacité d’emprunt
Le taux d’effort rapporte les mensualités des crédits et leurs assurances aux revenus retenus, nets avant impôt sur le revenu. La limite HCSF est en principe de 35 %. Réduire un crédit existant peut libérer une mensualité ; une renégociation doit être comparée avec ses frais et son coût total.
Pour un premier repère, calculez 35 % des revenus mensuels retenus, puis déduisez les mensualités et assurances des crédits qui resteront en cours. Cette enveloppe doit couvrir le nouveau crédit et son assurance. Le capital correspondant dépend ensuite du taux et de la durée ; la banque examine aussi le reste à vivre.
Oui, c’est possible, surtout si vous avez un dossier financier solide. L’apport personnel n’est pas toujours obligatoire, mais il peut faciliter l’obtention du prêt et améliorer ses conditions.
Le PTZ est un prêt sans intérêts pour les primo-accédants. Il réduit le coût total du crédit et peut augmenter la capacité d’emprunt. Il est soumis à conditions de ressources et concerne certains biens immobiliers.
L’assurance emprunteur augmente le coût de votre prêt et peut réduire votre capacité d’emprunt en augmentant votre taux d’endettement mensuel. Comparer les offres et choisir une délégation d’assurance peut aider à réduire ce coût.
Estimez votre capacité d’emprunt.
Estimation simplifiée : 35 % des revenus, sans assurance ni crédits en cours. Le montant doit être ajusté à votre situation.
Courtier depuis 2017, basé à Orléans. J'accompagne primo-accédants, investisseurs et emprunteurs qui veulent un avis franc avant de signer.
Cabinet Aeconomia · ORIAS 22002183
